之前说过，选择买二手房是困难模式，买新房是简单模式。但是大多数人买房，都会消耗他买房前所有积蓄，以及再背上十几年的债务，相比较于买二手房的诸多优势，难道不应该好好学习一下困难模式的打法吗？
如果选择了买二手房，那在买之前一定要搞清楚整个流程。因为买二手房相比较于买新房，会多出许多额外的费用，最后你花的钱肯定是不止原房主房子报价的钱的，不要到时候因为功课没做好，发现资金不足，那就要承担违约的风险了。
我们国家没有二手房交易流程的强制立法，各个城市的交易流程大致相同，但是也有不一样的地方。在深圳买二手房的基本流程是这样的：
看房→产权调查→签约→交付定金→草签合同→网签→房屋评估→资金监管→贷款评估→银行贷款面签→批贷→赎楼→过户→缴税→领房本→抵押→放款→完结
产权调查：产权人带上身份证明到不动产登记中心，或者购房人拿着购房合同也可以。但是签了购房合同也就代表交了定金，所以稳妥的做法是邀请业主去不动产登记大厅查询产权登记情况。
- 看对方有没有房产证，没有房产证你还和他废话啥？他都没法证明你要买的房子是他的。
- 看对方房产证所有人身份证和卖主是否一致，看房产证是否有多个共有人。是的话需要和全部共有人签合同，只签一个是无效的。
- 看对方房屋是否存在被查封，是否存在被抵押的情况。
- 看对方房屋是否在租，我国规定买卖不破租赁，如果你的房屋出售人还有一个5年的租赁合同在那里，你岂不是要等5年后才能入住？
- 搞清楚对方的房屋性质，是不是70年产权的住宅。房子70年到期后怎么办？目前国家还没相关政策出台，因为今年我国建国才刚好70周年，我个人预估也就是缴费续期而已，而且费用不会太高。
草签合同：签合同主要是三份，存量房买卖合同（范本）、补充协议、居间服务合同。合同要注意三个重点，①交易流程 ②时间期限 ③违约责任
这里罗列一些相对比较重要的：
- 价格。
- 付款流程，先付多少钱后付多少钱，什么时候付钱。
- 时间，什么时候办完贷款，什么时候过户。合同上的时间要是精确的日期，而不是“之前”，“之后”这样的笼统说明。
- 解抵押，房子上面有没有贷款，什么时候解抵押。
- 税费，房子是满五唯一还是继承取得，费用谁来承担。
- 共有权，是不是夫妻共同财产，另一半是否同意出售房屋。
- 网签，什么时候做，按照什么价格做。
- 定金，交多少。
- 户口，户口情况，什么时候迁入迁出。
- 租户，房子里面有没有租户，租户什么时候搬走。
- 房子是否存在问题，比如漏水等，多少时间内出现问题的话如何处理。
- 水电燃气费，物业费是否已经结清，要不要让卖家交物业保证金。
- 交房，什么时候交房，能不能提前入住。
- 过户，过户给谁，有什么特殊需求。
- 签约，先签定金协议还是直接签范本合同，要不要补充协议。
- 如果违约，如何赔偿，打官司谁承担费用。
- 等等。
可以看一些谈判的书，提高一下谈判的技巧。不要想着合同所有的条款都签地对你有利，那是不可能的，卖家也不是傻子，要学会取舍，对你影响不大的条款，就顺势让给卖家。
网签：网签用来避免业主一房二卖。有人的会拿网签合同避税，因为缴税的金额是按照网签成交价来算的，这样网签的价格就会比实际成交价低。也有的人为了多贷款，会故意提高网签价格，这都是违法违规行为，也存在漏洞，可能遭遇卖家想违约，以避税违法为由不配合你避税。其实网签避税这事，几乎是行业惯例，政府也是睁一只眼闭一只眼，只要你不低于政府指导价即可。那么如何避免卖家到时候以避税违法为由不配合你避税呢？只要想办法不要在合同中写明所有税费由你承担，或者加上过户时产生的税费由买方承担，但以X万元为上限，超出部分由卖方承担。
资金监管：资金监管也就是你的首付款，是用来保护购房人利益的。通过中介达成交易的，必须进行资金监管。
贷款评估：确保房屋购买共有人没有银行贷款，没有征信问题。
赎楼：一般人买房都不会全款，都是把房子抵押给银行获得贷款，这个时候你就往往需要帮房主赎楼。这个赎楼费其实本来应该是卖家的支付款，但实际中往往都被买家承担。
其他步骤基本都是对公环节，只要合同签订好了，基本没有大的问题。如果卖家和你不是熟人，那么在买二手房的过程中，找一个靠谱的中介很重要，他们可以帮你完成大多数的工作，也可以帮你避免很多的坑。
拿到房后，记得换锁。祝愿所有人有一个幸福的家。
