去哪里买房?

粤港澳大湾区是世界级的城市群。由香港、澳门两个特别行政区和广东省广州、深圳、珠海、佛山、惠州、东莞、中山、江门、肇庆九个地市组成。我本人在广州呆过一年,也跑去东莞看过,目前在深圳工作,最终我只重点研究了深圳,东莞和惠州三个城市作为我的候选目标。

深圳


深圳是一个多中心发展的城市。你看北京,以天安门为中心,有二环、三环、四环、五环;你看上海,以人民广场为中心,有内环、中环和外环。为什么会这样?我们来看深圳的地势图:

深圳东南部都是台地,整个深圳比较平坦的且没有山水阻隔的区域,就只有罗湖、福田、南山和宝安东部。因此深圳的发展必然是一路向西,西部的经济也好于东部。而南山作为深圳互联网和科技、金融产业之地,必然将是深圳今后地价最昂贵的地方。

下图是深圳地铁2030年规划图,从图中也能看出南山区的地铁最为密集。

那么是不是深圳的东部就没有购买价值了呢?当然不是,之前说了,深圳是一个多中心发展的城市,每个区域有它自己的中心,在南山居住的人在南山找工作,在龙岗居住的人在龙岗也能找到工作。在深圳居住的人,不用像北京那样大家都从外环跑到内环上班。这也就导致了,深圳的房价不是从中心向外沿升降价的,哪怕离南山很远的龙岗龙华光明,新房均价也在5万左右。

深圳18年的常住人口是1302.66万,北京是2154.2万,差不多是北京的0.6倍。但是深圳的总面积不到北京的1/8,外加深圳地势平坦的区域有限,实际可建设用地面积只有北京的1/15。深圳是个真正寸土是金的地方,对政府来说发展纯住宅区是不现实的,必须要有产业,所以深圳必然是多中心发展的城市。因此在深圳,找你目前买的起的地方买下,就不会错!

东莞


如果深圳太贵买不起怎么办?去东莞吧。深圳将它的第二产业往东莞不停转移,是可预见也是正在进行的趋势。但是东莞想要成为第二个深圳,那是不可能的。东莞的资本主要都集中在第二产业,尤其是制造加工业。而且东莞的地理位置和深圳相比很尴尬,虽然和深圳一样都临近港澳台,却无法建成直通港澳台的交通枢纽,只能借道其它城市。网上各种吹东莞将成为第二个深圳的文章,我看都是那边的房地产商雇段子手瞎写的。

东莞的价值地,从房价上就能看出来,就是离深圳越近就越有价值!

长安、大岭山、大朗,地理位置靠近宝安;黄江、塘厦地理位置靠近光明;塘厦、凤岗地理位置靠近龙华;凤岗、清溪地理位置靠近龙岗。

根据各个地方的产业,您可以选择合适自己的区域。我最终锚定了塘厦(电子加工制造业)和凤岗(最靠近深圳,凤深融城)两个地方实地考察。

惠州


选择惠州,是下下策中的下下策。我的结论是:惠州的房子没有投资价值,只适合刚需养老。

但我认为年轻人的第一套房,更多的应该考虑的是投资因素,而不是居住因素,只是居住的话租房就好了。

惠州是唯一一个环一线不限购的城市,也是全国最起先采用高佣金销售模式的地区,有的楼盘中介可以拿到的提成占到房价的10%,房地产商宁可把钱给中介也不会降低房价,为什么?我们来看看下面这张地图:

惠州的惠阳接壤的是深圳最落后的坪山区。而且和深圳东莞相比,惠州拥有的土地面积实在是太大了,房子的供应量实在是太多了。政府的政策也是忙着去库存,限制二手房市场。

当然,这样并不是说惠州的房子就不能买了,如果你是真刚需,只自住,那就可以选这里,因为整个粤港澳大湾区,靠近深圳房价才一万多的,也就只有惠州能做到了。

如果要购买,我的选择是深圳14号地铁沿线。(其实这条线路发改委因惠州惠阳常住人口不足为由,目前最终站点只到深圳区域的沙田站,并没有将地铁沿线至惠州)

白云站——白云一路与迎宾大道交叉口附近
草洋站——东华大道与爱民路交叉口附近
惠州南站——厦深高铁惠州南站广场附近
新桥站——金星大道与站前路交叉口附近